苏州“金九银十”落空:新房供大于求、二手房量价双跌,业内认为部分房企未来或“割肉”

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  • 来源:厦门虾米新闻

    2020年以来,受疫情影响,苏州新房市场恢复缓慢,直到7、8月份才逐步好转,整体发展趋于稳定。“金九银十”期间,各大楼盘动作频繁,“首开”或加推,在此基础上,四季度房企继续积极推盘,预计苏州楼市将有约84个楼盘推新。


    业内认为,降价促销或成为部分房企必不可少的抢收手段,而目前苏州市场限价依然严厉,利润空间不大,未来不排除会有部分房企“割肉”现象。


    新房市场库存走高,价格平稳


    据了解,尽管年初苏州新房市场受到疫情影响,但在销售指标带动下,今年7、8月份以来,各大房企加快供应节奏,并采取了积极的销售措施,从而助力市场逐步趋于稳定。


    据克而瑞数据统计,今年9月,苏州市区商品住宅成交面积为70.61万平方米,环比增长2.78%,同比减少25.8%;而从供应来看,9月135.03万平方米的供应量环比增加47.71%,同比增加32.64%,供求比为1.91,市场供大于求的格局延续,这也意味着市场库存进一步走高。


    新房均价上,据克而瑞苏州房产测评数据统计,因低价盘去化较多,结构化下跌致9月苏州市区(含吴江)新房均价为25482元/平方米,环比微跌3.03%,不过,同比则上涨22.58%。从今年整个市场均价来看,依旧是比较平稳。


    实际上,纵观整体市场,随着狮山、奥体等限价板块新房逐渐售罄,市场主流开始回归到元和、太湖新城等供应量较大的板块。


    从单盘来看,9月苏州销售金额榜显示,南山观枫四季跻身榜单冠军,成交金额7.44亿元。园区奥体板块的海和云庭以6.83亿元的成交额紧随其后,位居苏州市区金额榜第二位。此外,吴中城南纯新盘龙湖泱望也上榜,以6.47亿元位列第三。


    克而瑞指出,市场热度高的楼盘以优质地段限价盘为主,多为高价品质楼盘,此外刚需盘和高性价比盘的热度也较高,普遍价格在2万元/平方米以内。


    值得一提的是,整体平稳的背后也有一些结构性差异。以相城、新区浒关等区域为例,新京报记者了解到,这些区域在售项目较多,客户观望情绪较重,市场成交热度整体不高。但与此同时,园区等板块一二手倒挂现象依然存在,新盘呈现供不应求的局面。


    同策研究院分析师丁垚认为,整体而言,8月至今,苏州辖区商品住宅成交量价保持平稳,9月并未出现传统“金九”的井喷式购房。虽然9月中下旬,市场供应量出现较大增幅,新盘入市较多,但目前来看,成交并未随之同步上涨。


    从同策研究院监测的苏州新盘来访指数来看,9月1日-24日,整体来访已接近8月全月,这反映出推盘加速下,市场情绪有所调动。其中,9月第一周(9.1-9.7)来访量最大,反映新项目在前期宣传阶段起到了一定引流效果,而第二周(9.8-9.16)来访显著下滑,反映出客户整体观望情绪较浓。


    上海中原地产市场分析师卢文曦亦表示,上半年苏州人才政策公布,加之土地市场活跃,6月份有过一轮新房成交井喷,但利好政策短期释放后,市场又再度回归平稳。


    “无论是之前的摇号买房,还是2016年刚限购后的恐慌,都是不健康的,对于自住需求来讲,无所谓市场好还是坏,需求在那摆着的。整体来看,今年的市场才是健康的。”一房企销售人员称。


    四季度超80盘推新,业内称“走量为上计”


    新京报记者注意到,近期苏州新房市场,各大楼盘亦动作频繁,纷纷“首开”或加推,其中科技城金茂府、建发悦江南、天鹅港华庭、朗诗和风熙华雅苑等项目由于限价、性价比高等原因受到购房者青睐。


    国庆期间,新京报记者走访科技城金茂府发现,看房者大多是三四十岁的中青年人群,大多是奔着周边的教育等配套而来。据销售人员介绍,目前在售的产品为110平方米-142平方米的3居至4居,价格为3.3万元/平方米,预计10月底还将加推。“目前卖得还可以,但没有2018、2019年一期开盘时火热,当时约3个人抢购1套房,目前只要楼层不是太挑,都能买到。”销售人员称。


    克而瑞榜单显示,科技城金茂府9月成交金额为4.38亿元,位列苏州市区商品住宅成交金额榜第六及新区金额榜第三;成交套数上,9月共成交111套,位列市区及新区套数榜的第十和第三。


    近期苏州新房市场,各大楼盘纷纷“首开”或加推。图为科技城金茂府项目。


    还值得一提的是碧桂园项目,今年7月,碧桂园以总价18.62亿元、楼面价13645元/平方米竞得苏地2020-WG-45号地块,成为又一个外来“搅局者”。新京报记者了解到,目前该项目处于蓄客阶段,预计今年年底开盘,定位为碧桂园高端大境系列产品,户型面积在100-125平方米之间。


    据克而瑞不完全统计,苏州楼市约有84个楼盘将在第四季度推新,其中纯新盘37个。从区域上来看,吴中区以29盘遥遥领先,成为新房供应主力军,新区以18盘紧随其后,新房稀缺的园区也有11个盘推新。


    对于接下来新房市场走向,丁垚指出,“三道红线”后,房企回款压力增大,“金九银十”降价促销或成为部分房企必不可少的抢收手段。而目前苏州市场限价依然严厉,利润空间不大,在此背景下,不排除会有部分房企“割肉”现象,届时,成交数据端或会有所好转。


    克而瑞苏常区域总经理戈文问指出,对房企而言,进入最后一季度,市场营销压力更大,在购房需求有所降低的当下,“金九不金,银十难续”。对于房企来说,为了年度业绩,抛弃幻想,“走量为上计”,是今年最后一季度对市场最好的应对态度。


    二手房市场低温,出现改善“捡漏”行情


    对于2020年苏州楼市来说,一大特点在于,由于新房实行了“限价政策”,造成了一二手房价倒挂的局面,“今年二手房成交量出现下滑,是因为在新房限价的背景下,买房的客户有了更多选择,从而影响了二手房的成交。”一房企销售人员称。


    实际上,在二手房5年限售政策的影响下,近年来苏州二手房市场亦进入了一个漫长的横盘期,一些急售降价房源往往比较抢手。


    苏州当地一中介门店店长告诉记者,“纯刚需、低总价的小户型影响不大,而改善型购房,特别是大面积改善的,价格有所下降,甚至出现一种‘捡漏’行情,有些一两千万的别墅或大平层,急售的往往会便宜几百万。”


    张华(化名)就是奔着“捡漏”而买房的。张华告诉新京报记者,相比去年,苏州今年楼市平稳了很多,而且大面积改善型的二手房价格降了不少,其换房目标很明确,换个面积更大的改善型住房。最终,他将目标锁定在工业园区水墨三十度小区。今年8月底,他先将科技城区域一套120平方米左右的房子出售,随后在9月份在水墨三十度小区以700多万的总价买下一套170平方米的房子。


    整体来看,今年苏州二手房市场相比去年有所降温,“今年二手能成交的,都是非常有性价比,业主诚心或者急卖的房子。学区房今年不是很热门,库存比去年多了好多。”苏州当地一中介门店店长称。


    来自贝壳研究院的统计数据显示,苏州二手房价格自2019年下半年以来,保持相对平稳状态。其中,9月份,苏州二手房成交量环比8月下滑约6%,二手房价格指数则环比微跌,同比也小幅下跌1.2%。此外,去年至今,买、卖双方成交周期走势呈延长态势,今年9月,买、卖双方成交周期分别为44天和125天,处在2019年以来的高位。


    就今年国庆黄金周(10月1日-10月7日)来看,苏州二手房成交量较去年同期基本持平。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,黄金周期间成交量比9月日均成交量下降37%,成交均价比9月下跌3%,市场整体较9月还有所降温。目前苏州业主调价中涨价占比为14.5%,处于历史低位,市场预期相对较弱。


    数据来源:贝壳研究院


    对此,贝壳研究院进一步分析称,苏州二手房市场之所以出现低温,除疫情对需求有所冲击外,其原因还在于,去年年中的调控,平抑了市场预期,延缓需求入场。对于接下来的市场走势,业内人士称,预计10月份乃至整个四季度,苏州二手房市场都将持续相对低迷的状态。


    新京报记者 张晓兰 摄影 张晓兰


    编辑 杨娟娟 校对 薛京宁