别犹豫了,上海楼市还要涨

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  • 来源:厦门虾米新闻





    楼市进入“房住不炒”时代后,游戏规则在变!闭着眼睛买房的时代,已一去不复返了!




    许多朋友,不论是首套还是置换,经常在weibo(上海房多多)、微信询问:多多,现在该进哪座城市呢?




    经常看多多微博的粉丝朋友都知道,多多就一直劝大家把眼光转向上海市场,特别是去年的低点出现后。




    那些去年进入的粉丝,在今年疫情稳定后,明显地感受到了上海市场出现了一些不一样的变化:看房子的多起来了,房东不怎么接受还价了,售楼处日光的情况增多......




    仔细分析一下,这种变化的背后,主要是这么几种力量在合力推动!




    1


    需求释放




    一是需求的释放。这可看成是最重要的因素之一,上海楼市自2016年3月份调控新政出台以来,期间经历过2018年底-2019年初的小幅下探,总体还算平稳吧。




    这几年,上海对楼市其实不太友好:




    上海的人口总量被2500万这一条红线压制着,


    上海出台了极其严格限购政策,


    上海通过拆违和清理落后产业加快赶人,


    上海的落户政策也未像其他二线城市那边放松,




    但即使在这般严格的情况下,上海2019年的常驻人口,仍然增加了4.36万,这是相当不易的成绩。



    同时,周边的杭宁苏甬锡等城市,频频出台抢人大招,客观上会造成一定的人口外流,能在这种情况下出现的增长,上海还是有他的独特魅力!



    而人口和资金,是房价的推动器!



    这4年来,上海每年结婚的人群,每年新增落户的人群,每年符合购房年龄的人群,每年符合社保缴纳条件的人群……,这些人群购房需求在日益累积,边际需求量的不断增加,总要有一个释放点吧。



    再加上疫情防控,产生了4个多月的相对空白期,这股需求的累积和膨胀,就直接反映到疫情后的市场行情上来了。



    (以上图表来自一房一万)




    多多梳理了一下2020年1月—8月份的二手房成交情况:



    2020年1月:1.14万套


    2020年2月:4600套


    2020年3月:1.52万套


    2020年4月:2.46万套


    2020年年5月:2.86万套


    2020年6月:2.78万套


    2020年7月:2.85万套


    2020年8月:2.99万套



    8月份的成交量,直抵2015年8月份的数值,仅次于2016年8月份。




    可以说,上海楼市的这波躁动,主要是需求释放的结果!




    2


    经济发展




    二是经济的考量。作为全国的经济中心和头把交椅,疫情对上海的冲击同样十分大。




    根据统计部门的相关数据,2020年上半年,北上广深四大一线城市,仅深圳实现了微弱增长。




    上海的地区生产总值17356.80亿元,同比下降2.6%,


    北京的地区生产总值16205.6亿元,同比下降3.2%,


    广州的地区生产总值为10968.29亿元,同比下降2.7%,


    深圳的地区生产总值12634.30亿元,同比增长0.1%。




    虽然GDP不作为地方的唯一重要考核标准,但GDP的仍然是一座城市经济实力的重要表现。




    面对这其他一二线城市的奋起直追,上海的压力不小,得时时刻刻提防老二和老三的挑战!




    其实,上海的经济结构相对比较合理,对房地产的依赖并不那么重。




    但从从拉动产业复苏、带动经济增长、提供就业机会等角度来看,房地产确实可以为上海的经济增长助一臂之力!




    就土地财政依赖度而言,上海2019年的土地财政依赖度,即:(5项房地产税 土地出让金)/地方财政收入的比值并不高,只有28%,仅次于深圳,在全国处于倒数第二,是最不依赖房地产的城市之一。




    而在疫情冲击的情况下,适度地启动一下房地产行业,对经济的促进还是很明显的。




    3


    政策放松




    三是政策的放松。其实,今年上海对楼市或大或小、直接间接的松绑政策还是有不少的。限购、限贷等政策没有太大的变化,但在其他方面还是有一些突破。




    2020年4月,松江两幅土地拍卖,如放松竞拍名额、取消自持、缩短资金冻结期、起拍价要求提高等,这等于是间接地鼓励开发商去竞价,其结果就是土地的溢价率走高。




    自5月份以来,上海各板块的住宅土地拍卖,大部分有了两位数的溢价率。比如说:嘉定11号线嘉定北附近的1块土地,溢价率达35%;




    9月份,浦东新场板块推出一块住宅用地,楼面起始价为1.81万/平,成交价升至2.91万/平,溢价率高达60.8%。




    溢价率的提升,随之而来的售价备案价,也出现了一定的放松。就拿上海龙头板块前滩板块来说,格力和三湘这两个楼盘的销售价格分别达到了11.28万/平和12.18万/平,相比之前控制在10万/平以内,售价明显的放松。




    另外,为了吸引更多的年轻人前来上海、留在上海,上海在9月23日出台了重磅的落户新政。




    落户的要点主要包括:




    1、一流大学(即42所双一流)、一流学科(即98所单一流)应届硕士毕业生(外地 上海)可以直接落户,谁说学历高没优势?




    2、在清华北大的基础上,在沪双一流(4所,复旦、交大、同济、华师大)本科直接落户。




    按照以上这个标准,全国每年约有40万左右的学生符合以上的标准,若按照10%的比例选择上海的话,每年也会增加4万左右的优秀年轻人才。




    虽然上海放松户籍的初衷并非为了房地产,但不可避免地会给楼市带来一定的提振。




    4


    楼市走向




    接下来,对于上海楼市而言,购房需求的释放、经济发展的考量和相关政策的放松,这些因素的作用或考虑,有望延续下去。




    复盘一下,相比较2019年的低点,上海各板块的楼市,只要不是有太大的硬伤,都有了不同程度的上涨。




    在4月疫情期间,多多曾预测,上海今年的房价,大概率保持稳中上涨,平均在10—20%的涨幅区间是可期的,部分热点区域和明星板块,涨幅可能会更大一些!




    现在大半年又过去了,上海楼市以前滩板块为龙头,张江、大虹桥、临港、传统市中心、地铁沿线、学区房等,上涨还是比较明显的。




    即使一些远郊区,房价也显现抬头的迹象了。




    就当前的量价来看,上海还未到出台从严调控政策的时机。接下来的走向,个人判断还会延续前面分析的几点因素,楼市将继续呈上涨的趋势!




    如果说杭州、南京、苏州、宁波等城市的房价,构筑成了上海楼市的地基,那现在上海楼市的上涨将更加坚实和牢固!




    房住不炒这一理念已深入人心,开发商、房东和购房者的预期发生相应改变。楼市的打法也跟着在变,今后的房产投资,将会是得节奏者得天下!




    如果你不想踏空节奏的话,就大胆地踏上上海楼市的这趟列车吧,毕竟,大国能投入的优质城市不多了!